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10月9日产业链早报
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摘要
在土地资源充裕、政策红利丰厚的增量时代，产业园区高速发展，拼“数量”竞“规模”是其显性写照，但是这种“重开发，轻运营”的发展模式直接导致当前园区“存而不优、大而不强”的低效资产大量存在。随着土地资源日渐稀缺，产业用地政策日益收紧，产业园区的发展节奏加速转入存量时代，“集约用地”“高效用地”势在必行。因此，“创新运营好存量资产”，不仅成为各地政府、国资平台的当务之急，而且也成为大量民营园区赢取下半场竞争的重大命题。
针对此命题，已有“借助RIETs风口，优化资产结构”“兼并重组，产权转让”“腾笼换鸟，二次创业”“用途转型，脱胎换骨”等众多解决方案，总体上多偏向于用资本途径解决资产困境，仍然存在“以重治重”可能“重上加重”的风险。本研究尝试从运营手段优化的视角，探究“以轻治重”盘活存量资产，建议三点举措：
一是存量资产数据化，重组要素资源，实现数字化运营高效迭代。
二是产业链条图谱化，重构产业生态，实现“延链、补链、强链”焕新发展。
三是核心服务场景化，重塑存量环境，实现企业痛点靶向解决。
火石产业大脑·洞见一
一个导向：政策、资本以及生产均要求存量园区破旧赋新
盘活园区存量资产是政策明确的重要领域。2022年05月25日，国务院办公厅正式出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》指出，要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，比如产业园区、仓储物流等。激活“沉睡园区资产”价值，已成为提升地方产业发展韧性和可持续性的当务之急。例如，《湖南省产业园区批而未供土地、闲置土地、低效（空闲）用地清理整改工作方案》指出，湖南省产业园区主区和发展方向区内的三类低效用地合计23.15万亩，其中闲置土地2.05万亩，低效（空闲）用地13.37万亩，要求2022年12月10日前，全省产业园区闲置土地处置率达到90%以上、低效（空闲）用地盘活利用率达到35%以上；又如，河南省《关于印发全省产业集聚区“百园增效”行动方案的通知》指出，到2022年年底，要整备、盘活产业集聚区50万亩存量建设用地。一叶知秋，放眼全国，又有多少个“万亩”亟待盘活呢？
园区价值不断提升是资本考核的重点指标。自《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，已有20只公募REITs产品成功上市，其中7只产业园类产品（表1），占比超过三分之一。产业园区REITs产品有利于释放运营主体开发建设的“重资本”压力，转向REITs考核的重点——锤炼运营服务“软实力”，提升存量资产价值。目前7只REITs产品均择取于发达地区且资产标的优质、运营实力相对突出，这也起到一定示范效应。因此，运营主体要走REITs路径就需竭尽所能地全面提升园区创新生态和经营附加值。
来源：上海证券交易所、深圳证券交易所
园区加速“数改智转”是生产变革的重要依靠。产业园区的核心价值，始终都是围绕位居其中的生产主体而考量的。优质的园区生态才能留住精英、留住优质生产主体。全国各地政策大力支撑，推动生产主体加速转向智能车间、智能工厂、智能制造等生产方式（表2）。目前，全国已经培育出1700余家引领行业发展的数字化车间/智能工厂（数据引自：工信部）。与此同时，各省数字化示范园区建设也是如火如荼，例如：浙江省2021年一年建设数字化示范小微企业园达36个（数据引自：浙江省经济和信息化厅）。因此，企业生产方式和管理水平持续智能化迭代，正如“核在变，壳岂能束缚”，反向倒逼园区载体不断破旧赋新、智能升级。
来源：火石创造根据公开渠道整理
▲新型产业数字化基础设施——火石产业大脑
火石产业大脑·洞见二
存量产业竞争力不强，需要科学化评估产业态势、重构链条。如果园区空间是“壳”，那么产业内容就是“核”，经过上半场沉淀，有些园区发展越来越低效，正是因为没有实质竞争力的“核”，这也是产业定位和招商等历史问题所导致，缺乏科学性、前瞻性产业评估和精细化、精准化产业链条建设。包括：片面追求高技术、高附加值产业；产业过多，杂乱无章；产业关联度小，集而不群；招商引资“盛到篮子里就是菜”；产业同质化，赛道越走越窄等等。
例如：光伏产业，自无锡尚德在美国上市后，大批政府、民间、境外资本涌向光伏太阳能行业，很快导致产能过剩（案例引自：刘晓君，《从零开始打造产业园区》）。再如，当下的新能源汽车产业，正井喷式爆发，全国各地纷纷布局加速抢占市场，但是造车新势力的同质化、无序发展等问题隐忧，仅长三角地区工业产值超过100亿元的汽车类产业园区就达100个左右，30个城市中，有超过14个城市已经拿到或规划有新能源汽车项目（数据引用：经济参考报），汽车产业是高度集群化的产业，非优势地区并不是都能分到“蛋糕”。因此，在没有摸清家底，没有依靠大数据、云计算等技术赋能对产业进行科学评估，没有明晰产业链条核心环节的情况下，盲目重复性建设，可能重蹈覆辙。
创新服务效能不足，需要全面性把脉企业痛点，靶向施策。园区企业，所需要的服务主要包括物业服务（安保、停车、绿化、能耗、清洁、网络等）、商业服务（餐饮、超市、酒店、银行、公寓等）、企业服务（政策、金融、财务、法律、咨询、中介等）和产业服务（生产链、供应链、价值链、资本链等）。
大部分园区基本仅仅满足于物业服务和商业服务，而真正推动企业迈上新台阶的企业服务和产业服务，却严重不足。此局面与数据要素的采集与贯通密切相关，物业服务和商业服务相对属于共性范畴，基本可以实现“一屏智慧解决”（智能预警、智慧停车、智慧能耗管理等功能集成管理）和“择优配套齐全”（高端商务、5G通信等优质硬件设施布局）。
而企业服务和产业服务，相对属于个性范畴，对于传统运营模式的园区而言，企业经营管理的个性化和生产环节的私密性，使得生产流数据、车间流数据采集相对困难，不进行实地走访调查，很难诊断企业核心痛点，更别说快速对症下药。因此，低效的存量园区，依靠传统运营模式，很难精准创新服务，只有整合贯通共性和个性或者公域和私域数据，通过数据化、可视化、全面性把脉企业痛点，才能对症施策，实现从个体到整体真正全局性提升存量资产价值。
火石产业大脑·洞见三
三化并举：数据驱动，最大化释放存量资产的运营价值
存量资产数据化，重组要素资源，实现数字化运营高效迭代。存量资产数据包括存量要素数据、政府监测数据、企业生产数据以及产业信息流数据等。通过一仓集成存量资产全量数据，可实现全盘掌控，依靠数据驱动，实时盘清家底、重组要素资源、精准补缺短板。具体而言，政府端，可以实时掌控存量资产经济运行状况、产业链协作情况、投资完成情况、环保能耗状况等，对存量资产盘活的整体性、系统性及前瞻性进行科学分析研判，从而实施建设性推进方案。企业端，可实时掌控生产流程关键环节状况、设备运行状况、行业动态等，及时对工艺改造、能耗管控、仓储物流、集采购销等环节优化。与此同时，政企两端数据可无缝衔接、政企两方主体也可快速达成共识，协同作战。
表3 存量资产数据化部分清单
来源：火石创造产业数据中心
火石创造“产业数据中心”成功挂牌上海数据交易所、西部数据交易中心、百度云市场！
产业链条图谱化，重构产业生态，实现“延链、补链、强链”焕新发展。可视化图谱包括：一是存量资产内和全国范围内主导产业链图谱，有效匹配存量私域数据和全国公域数据，进行实时评估分析对比，诊断产业短板，针对性开展“延链、补链”行动。二是企业服务链图谱，整合行业优质企业服务资源数据，深入产业短板、企业问题，精准性匹配实施优质服务。三是靶向招商链图谱，针对“延链、补链”行动方案，建构智能招商模型，靶向招引不同梯次的企业。
来源：火石创造产业数据中心
核心服务场景化，重塑存量环境，实现企业痛点靶向解决。针对低效存量资产内的企业而言，核心在线服务场景包括：一是供应链采购协同场景，通过供需信息在线发布、集中议价、统一采购配送，为企业节约时间和成本，并且可尝试通过场景内可视化的海量订单数据进行信用融资或先用后付等担保服务，为园区X家企业解决资金困境；二是科技创新共享场景，通过共性技术平台、专家在线问诊、专家工作室等，采集共性瓶颈问题，抱团发展，集中突破，共享成果；三是产品营销电商场景，协同供应链采购协同平台，搭建全区线上交易电商场景，同步嫁接专业销售渠道，评估产购销动态，实时研判产品存量和增量空间，以量定产，降低库存，高效运转。
来源：火石创造产业数据中心
如今，我国正处于超45万亿规模的数字经济时代（数据引自：工信部），以大数据、物联网、人工智能为代表的新一代信息技术正加速改变传统产城空间粗放型运营管理模式。应时代所需，火石创造以“成为数据驱动产业发展的引领者”为愿景，以“产业大脑”为核心，已成功赋能中国26个省份、60多个城市，以及中关村生命园、张江科学城、苏州工业园、成都高新区等150多个园区和数万家企业。对于低效园区存量资产和产业更新而言，全面进行数据化、数字化、智能化的运营变革，是关乎其生存和可持续发展的“必修课”，火石创造将充分发挥现代产业数据智能服务商的优势，为盘活产业园区存量资产贡献一份力量。
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